ZAKUP OBCIĄŻONEJ NIERUCHOMOŚCI

I. Hipoteka

Bardzo często zdarza się tak, że strony dokonują zakupu nieruchomości, która jest obciążona hipoteką. Transakcję taką najczęściej przeprowadza się na dwa sposoby. Pierwszym sposobem jest zawarcie umowy sprzedaży po całkowitej spłacie zobowiązania. Wtedy Sprzedający musi uzyskać od wierzyciela hipotecznego zaświadczenie, z którego wynika, że zadłużenie zostało spłacone w całości oraz, że wierzyciel wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. W umowie sprzedaży załączamy powołany dokumenty i składamy dodatkowy wniosek wieczystoksięgowy o wykreślenie hipoteki. W drugim przypadku zaś w umowie sprzedaży dokujemy rozbicia ceny w ten sposób, że określona transza ma zostać zapłacona na rachunek wierzyciela hipotecznego, zaś pozostałość na rachunek strony Sprzedającej. Dokumentem niezbędnym będzie w tym wypadku zaświadczenie o wysokości zadłużenia. W takiej umowie nie mamy możliwości zamieścić wniosku o wykreślenie hipoteki, bowiem na dzień jej zawarcia zadłużenie jeszcze istnieje. Dopiero w późniejszym czasie (po zaksięgowaniu wpłaty na koncie wierzyciela) strony powinny wystąpić o wydanie zaświadczenia o spłacie zadłużenia oraz o wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Niestety w tym wypadku strony muszą samodzielnie złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej załączając powołany dokument. Należy pamiętać, że zakup nieruchomości obciążonej hipoteką wywołuje ten skutek prawny, że wierzyciel może żądać zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się ona własnością.

II. Służebności

Wniosek o wykreślenie służebności osobistej obciążającej nieruchomość, a ujawnionej w księdze wieczystej, możemy złożyć w umowie dodatkowo. W zależności od zaistniałej sytuacji podstawą do wykreślenia tego prawa będą następujące dokumenty:

  • jeśli osoba na rzecz której została ustanowiona służebność już nie żyje to niezbędny będzie odpis skrócony aktu zgonu,
  • gdy zaś osoba żyje ale nie chce korzystać z przysługującego jej uprawnienia to niezbędne będzie jej oświadczenie o zrzeczeniu się służebności osobistej. Takie oświadczenie może zostać złożone albo w docelowej umowie, jeśli osoba uprawniona stawi się do aktu albo też może zostać złożone dodatkowo z podpisem notarialnie poświadczonym.
  • III. Ostrzeżenie o wszczęciu postępowania egzekucyjnego

    Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu przez komornika nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne co oznacza, że nabywca bierze udział dalej w postępowaniu komorniczym. Co za tym idzie do czasu zakończenia postępowania egzekucyjnego, Kupujący musi liczyć się z tym, że egzekucja przeciwko jego nieruchomości nadal będzie trwać i nie może domagać się zwolnienia nieruchomości spod zajęcia i od egzekucji. Podstawą dla sądu wieczystoksięgowego do usunięcia takiego wpisu w księdze wieczystej jest spłata zobowiązania, w celu wyegzekwowania którego prowadzone jest postępowanie egzekucyjne i uzyskanie postanowienia o umorzeniu postępowania egzekucyjnego.

    IV. Roszczenie o zawarcie umowy przedwstępnej

    Zdarza się również tak, że zainteresowani jesteśmy kupnem nieruchomości, która jest obciążona roszczeniem o zawarcie umowy przyrzeczonej ujawnionym w księdze wieczystej. Przepisy dopuszczają możliwość zbycia nieruchomości tak obciążonej, jednak Kupujący musi liczyć się z tym, że z chwilą zakupu takiej nieruchomości - jeśli termin przedawnienia roszczenia nie upłynął - poprzedni Nabywca może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem od zbywcy, z którym zawarł umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego lub od aktualnego właściciela. Z tego też powodu dla własnego bezpieczeństwa strony umowy przedwstępnej powinny rozwiązać łączącą je umowę lub skutecznie od niej odstąpić, tak aby umowa przedwstępna wygasła (umowa taka nie wygasa bowiem z chwilą upływu terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej – przeciwnie wtedy dopiero roszczenia o zawarcie umowy końcowej stają się wymagalne, a bieg terminu przedawnienia dopiero się rozpoczyna), a następnie na podstawie wskazanych dokumentów złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie roszczenia. Należy podkreślić, że przedmiotowe roszczenie można również wykreślić po upływie roku od dnia wpisu w księdze wieczystej na jednostronne żądanie właściciela lub wieczystego użytkownika, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego ono dotyczy.

    Powołane powyżej sytuacje związane z obciążonymi nieruchomościami są tylko przykładowe, w praktyce spotykamy ich znacznie więcej, dlatego jeśli macie Państwo jakieś pytania, najlepiej bezpośrednio skontaktować się z naszą kancelarią w celu ustalenia najlepszych i najbezpieczniejszych dla Państwa rozwiązań. Na spotkaniu notariusz wszystko wyjaśni i udzieli Państwu porady prawnej oczywiście nie pobierając za nią żadnej opłaty.